Des questions ? – FAQ

Le Géomètre Expert est une personne exerçant une profession libérale. Son cœur de métier est la délimitation, l’estimation, le conseil et la mesure des limites des biens fonciers et des propriétés immobilières. La loi lui confère d’ailleurs un monopole sur ces missions. En effet, seuls les Géomètres Experts assermentés peuvent réaliser des bornages, délimitations ou divisions de terrains. Cependant, les Géomètres Experts proposent également des prestations d’aménagement urbain ou rural ou de topographie en lien avec sa qualité première d’aménager l’espace.

Le bornage de terrain est une opération dans laquelle les Géomètres Experts déterminent les limites entre deux terrains privatifs contigus (notamment pour déterminer l’appartenance d’une séparation physique entre voisins : une barrière, une clôture, un mur, un arbre, un buisson, un grillage, un ruisseau, un talus…). Le bornage est concrètement matérialisé grâce à des repères précis appelés bornes. Dans les cas où des bornes ne peuvent être mises en place, cela se nomme une reconnaissance de limite. Une marque de peinture peut ainsi devenir un élément fondamental de limite de propriété.

Une fois mis en place, les bornes ou repères sont les garants définitifs des limites de chacun des terrains.

Pour rappel, seul un propriétaire d’un bien immobilier peut revendiquer une action en bornage.

Le bornage se fait soit à l’amiable quand les différentes parties sont d’accord (bornage à l’amiable), soit soumis à décision de justice quand les parties sont en désaccord (bornage judiciaire). A l’issue de l’opération, le cabinet de Géomètres Experts dresse un procès-verbal de bornage qui est ensuite déposé chez un notaire pour publication foncière. Les futurs acheteurs du terrain seront ainsi informés des délimitations exactes du terrain.

Le bornage de terrain est exclusivement réalisé par les Géomètres Experts qui, en tant que profession libérale, sont libres de fixer leurs tarifs. Celui-ci fait des devis pour des prestations de bornage variant en moyenne entre 1000 et 3000 euros hors taxes à répartir entre les voisins concernés.

Ce montant comprend :

• Les frais de déplacement du professionnel
• Les frais relatifs à l’établissement de la topographie du terrain
• Le coût de la rédaction du PV
• Le prix des bornes et de leur pose
• Le prix des fournitures diverses
• Les frais de recueils des accords de chaque partie concernée par le bornage.

Les honoraires fluctuent selon :

• La taille du terrain,
• La forme du terrain
• Le nombre de voisins
• La difficulté du bornage
• La région de France
• L’expert géomètre choisi.

Il est donc important de demander différents devis pour une estimation précise en comparant : le délai de réalisation, les prestations exactes incluses et bien sûr le prix.

Le bornage du terrain peut se réaliser si les 4 conditions suivantes sont remplies :

• si le bornage n’a jamais été réalisé auparavant sur la même surface
• si le propriétaire de l’un des terrains est à l’initiative de la demande de bornage (ou le titulaire d’un droit réel)
• si les fonds restent des propriétés privées
• si les terrains sont contigus

Le Géomètre Expert analyse les actes de propriété pour pouvoir délimiter les terrains. A la suite de cela, il place des bornes aux emplacements exacts de la délimitation.

Non. Les seules situations où le bornage est obligatoire sont :

• si un voisin en fait la demande auprès du tribunal compétent
• si le terrain est issu d’un regroupement réalisé par une association foncière urbaine.
• si le terrain est issu d’une ZAC (zone d’aménagement concerté)
• si le terrain est issu d’une procédure de lotissement (Vente d’un terrain à bâtir)

Cependant, afin d’anticiper d’éventuels litiges, il est recommandé de demander le bornage de son terrain au Géomètre Expert lors d’une opération immobilière et notamment lors de l’édification d’une construction ou extension en limite de propriété ou devant respecter des prospects définis dans les documents d’urbanisme de la commune.

Deux situations possibles :

• Bornage amiable : lorsque vous êtes tous en accord sur les délimitations établies par les Géomètres Experts, il n’y a donc aucune difficulté.  Dans ce cas, le prix peut être partagé entre les voisins concernés comme le prévoit l’article 646 du code civil.
• Bornage judiciaire : lorsqu’il y a un rejet du bornage amiable ou un désaccord sur les limites, un des voisins peut faire une demande au tribunal judiciaire afin de statuer et d’entériner la limite. Les frais de bornage et d’expertise seront à la charge d’une ou de l’ensemble des parties en fonction des raisons de non-aboutissement de la procédure de bornage amiable.

Selon l’article 646 du Code civil : ‘’tout propriétaire peut obliger son voisin au bornage de leurs propriétés contiguës’’.

Toutefois, il est effectivement possible de contester un bornage qui n’a pas été réalisé en bon et due forme. Cela concerne :

• les bornages judiciaires dont l’un des voisins fait appel dans un délai de 30 jours par un huissier au domicile de la personne concernée. Après ce délai, les délimitations sont définitives.
• les procès-verbaux de bornage qui n’ont pas été signés par l’un des voisins car ils n’ont aucune valeur juridique. En revanche, une fois signés, seul un tribunal sera compétent pour les annuler.

A la fois sur le terrain et au bureau le métier de géomètre topographe est très varié, il ne connaît pas la routine. Pour lui / elle, chaque projet est différent.

Le géomètre topographe recueille des mesures puis les reproduit ensuite soit en papier sur des plans / cartes soit sur son ordinateur en CAO/DAO (conception et dessin assistés par ordinateur).

Ses missions sont diverses : mesures de voirie, relevés topographiques, relevé foncier, bornage, division foncière, relevé d'architecture...

Avec son tachéomètre et son GPS, le géomètre topographe travaille essentiellement dans les cabinets de géomètres, les sociétés de topographie et les bureaux d’études, mais il peut également évoluer dans les services spécialisés des collectivités.

Les qualités requises à ce poste sont la précision et la rigueur, avoir une bonne vue et avoir une bonne analyse de l’espace dans lequel il est situé.

Contrairement au géomètre topographe qui détient une formation initiale allant jusqu’à la licence, le Géomètre Expert, de niveau ingénieur, est une profession libérale.

Pour devenir un technicien géomètre, un bac pro est nécessaire, le plus répandu étant le Bac pro Technicien géomètre - topographe.

Pour devenir un technicien supérieur, il est possible de faire un BAC+2 ou un BAC+3 avec par exemple un :

• BTS métiers du géomètre topographe et de la modélisation numérique
• Titre Professionnel de géomètre géomaticien (ENSG)
• Titre Professionnel de Technicien(ne) supérieur(e) géomètre topographe
• Licence professionnelle cartographie et systèmes d'information géographique.
• Licence professionnelle métiers du BTP : génie civil et construction

Pour devenir Géomètre Expert ou ingénieur dans un cabinet de géomètre ou topographie, de nombreuses formations sont disponibles partout en France :

• Diplôme d'ingénieur de l'École spéciale des travaux publics du bâtiment et de l'industrie spécialité topographie (ESTP)
• Diplôme de Géomètre Expert Foncier décerné par le ministre chargé de l’éducation nationale (DPLG)
• Diplôme d'ingénieur de l'Institut national des sciences appliquées de Strasbourg spécialité topographie (INSA)
• Diplôme d'ingénieur du CNAM spécialité géomètre et topographe (ESGT)

Le métier comprend différents niveaux de qualification.

Le salaire d’un géomètre topographe diplômé débutant, avec un niveau BTS est compris entre 1500 à 1 750 € bruts par mois. Une fois expérimenté, son salaire peut atteindre 2200 à 2800 euros bruts.

Contrairement au géomètre topographe, le Géomètre Expert est une profession libérale, ainsi, il est libre de fixer ses honoraires. Cependant, son salaire est en moyenne compris entre 3000 et 4500 euros bruts par mois.

Seuls habilités par la loi à mesurer les biens fonciers partout en France, les Géomètres Experts ont une délégation de service public et sont encadrés par l’Ordre des Géomètres Experts.

Ainsi, en cas de conflit avec son voisinage sur la délimitation de la propriété, le géomètre pourra réaliser un bornage et clôturer juridiquement ce différend. C’est également le cas si vous souhaitez construire sur votre terrain. Il est préférable, au préalable, de borner la zone de construction avant tout travaux afin d’éviter d’empiéter chez votre voisin. A noter que si vous faites une demande de bornage, votre voisin ne pourra pas s’y opposer.

Par ailleurs, en cas de division de terrain, l’intervention du géomètre sera obligatoire notamment pour déterminer les servitudes de passage et autres servitudes.

De manière générale, il n’est pas forcément obligatoire de faire intervenir un géomètre, cependant, cela vous permettra de connaitre les mesures exactes de votre parcelle et de mieux la vendre dans le processus de vente / achat. En effet, lors d’une transaction, le vendeur doit informer l’acheteur du caractère borné ou non de la propriété.

Depuis la loi de juillet 1965 sur la copropriété,  le règlement de copropriété (RCP) est un document écrit par un professionnel habilité (Notaire, Géomètre Expert…) obligatoire, contenant les règles de fonctionnement ainsi que les droits et obligations qui s’appliquent aux copropriétaires dans le cadre d’un immeuble. Le syndic a ensuite la charge de s’assurer que le règlement de copropriété soit bien appliqué.

Le règlement de copropriété doit être rédigé lors de la construction de l’immeuble ou lors de la division des lots. Ses spécificités sont répertoriées dans le RCP comme le nombre d’étages, mais aussi la répartition entre parties communes et parties privatives… Généralement annexé au règlement de copropriété, l’Etat Descriptif de Division (EDD) apporte des précisions quant à la répartition des lots.

Lorsqu’un bien immobilier est soumis au régime de la copropriété, l’état descriptif de division (EDD) identifie les lots d’un ensemble immobilier en déterminant leur consistance, leur superficie et leur situation.

Contrairement au règlement de copropriété qui est géré par la loi sur la copropriété du 10 juillet 1965, l’état descriptif de division est encadré par les décrets sur la publicité foncière des 4 janvier et 14 octobre 1955.

Ce document permet au copropriétaire de déterminer précisément le montant de ses charges relatives aux équipements et services collectifs (quote-part des parties communes) en cas d'entretien ou de travaux.

Par ailleurs, l’état descriptif de division est également utilisé par le Service de publicité foncière pour identifier les propriétaires de lots dans un immeuble.

La donation-partage est une manière de léguer, de son vivant, tout ou partie de ses biens à ses héritiers selon sa convenance.

Contrairement à la donation simple qui peut concerner qu’un seul successeur, la donation-partage doit être répartie entre tous les successeurs. En effet, le droit à la réserve héréditaire : interdiction de priver l’un des héritiers de sa part légale.

Faite par acte notarié, cette procédure a l’avantage d’atténuer de possibles rivalités entre les successeurs lors du décès. Pour les couples mariés, il est également possible de recourir à la donation-partage conjointement pour transmettre le patrimoine individuel de chacun et le patrimoine commun (donation-partage conjonctive).

La donation-partage est une manière de léguer, de son vivant, tout ou partie de ses biens à ses héritiers selon sa convenance (dans la limite de la réserve héréditaire).

L’avantage de cette procédure réside dans le fait que vous décidez librement de ce qu'il adviendra de votre patrimoine lors de votre décès. La valeur des biens est figée au jour de la donation que ça soit en sa faveur dans le futur ou non.

Le principal avantage est d’anticiper de possibles querelles entre les successeurs.